Novela stavebného zákona, ktorá platí od 1. apríla 2024 do 31. marca 2025, priniesla nové zmeny a rozhodne stojí za pozornosť. Noviniek a úprav je veľa, na tie najhlavnejšie sa pozrieme podrobnejšie v tomto článku.
Jednoduchá stavba rodinného domu po novom
Prvou novinkou, aj keď na prvý pohľad nenápadnou, je zmena definície jednoduchých stavieb. Ako po novom hovorí novela stavebného zákona: „Jednoduché stavby sú bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie a môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie, alebo majú dve nadzemné podlažia s plochou strechou a môžu mať aj jedno podzemné podlažie.“
Teda po novom, počas platnosti novely, bude aj dvojpodlažný rodinný dom s plochou strechou jednoduchou stavbou, čo znamená zrýchlenie povolovania zlúčením územného rozhodnutia so stavebným povolením. A kedže sa projektovanie jednoduchých stavieb nepovažuje za vybranú činnosť, postačí ak projektovu dokumentáciu vypracuje osoba s príslušným odborným vzdelaním1.
Spojenie územného a stavebného konania
Zmenou, ktorá má za cieľ zefektívniť procesy, je aj spojenie územného a stavebného konania pre iný okruh stavieb, ako tomu bolo doteraz. Podmienkou je, aby umiestnenie vyplývalo z územného plánu zóny, prípadne zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.
Stačí jedno stavebné konanie
Ďalšou zmenou, ktorú novela od 1. apríla 2024 prináša, je možnosť zlúčenia jednotlivých so sebou súvisiacich rozhodnutí alebo súhlasov do jedného stavebného konania, ktoré prebehne k hlavnej stavbe. Tá môže teda pozostávať z viacerých stavieb alebo súboru stavieb, ktoré tvoria funkčný celok, pričom bude stačiť jediný proces stavebného konania.
Počas neho sa identifikuje hlavná stavba, ktorá „so sebou zoberie“ aj vedľajšie. To znamená rýchlejšie procesy a menej administratívy, ktorú nikto nemá rád.
Už žiadne čakanie na stanovisko obce
Získať kladné záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby bolo doteraz nočnou morou. To sa zmení s novelou, ktorá už platí. Obec musí stanovisko vydať do 60 alebo 90 dní (v závislosti od stavby). Pokiaľ sa jej to nepodarí, na scénu prichádza fikcia súhlasu.
Tá znamená, že sa bude predpokladať, že požadovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Aj táto zmena by teda mala viesť k vyššej efektivite celého stavebného procesu.
Dodatočná kolaudácia čiernych stavieb
Na Slovensku to čiernymi stavbami len tak žije. Ich dodatočná kolaudácia by teraz mala byť jednoduchšia. Pokiaľ vlastník takejto stavby preukáže splnenie stanovených podmienok, stavebný úrad môže vydať rozhodnutie o spôsobilosti tejto stavby na užívanie. To má účinky kolaudačného rozhodnutia.
Zákon rozlišuje podľa času realizácie 3 typy čierných stavieb:
1. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976
Nie je nutná dodatočná legalizácia. Automaticky sa považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (pričom § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. je naďalej účinný)
2. Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989
Tieto stavby sa považujú postavené v súlade so zákonom, ak sa nepretržite sa využívajú na svoj účel a zároveň vlastník stavby disponuje oprávneniami k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.
3. stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024
Pri stavbách postavených v tomto období musí preskúmať na žiadosť vlastníka stavebný úrad ich spôsobilosť na užívanie a zároveň musí vlastník preukázať že (§ 140d ods1. Stavebného zákona ):
- stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu na ktorý ju vlastník nepretržite bez nedostatkov užíva a zároveň nebude v konaní zistené, že stavba neohrozuje život.
- je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov
- stavba nebola postavená v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia alebo záujmami chránenými podľa osobitných zákonov
- stavba sa nenachádza v ochranných alebo bezpečnostných pásmach
- je ku stavbe je vypracovaná dokumentácia skutkového stavu existujúcej stavby na účely kolaudácie, za predpokladu že ju stavebný úrad bude požadovať.
Menej náročné preskúmanie spôsobilosti prebieha, ak sa stavba nachádza v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu.
Od 1.4 2025 vstúpi do platnosti zákon č.201/2022 Z.z. v zmysle ktorého nebude možná dodatočná legalizácia čiernych stavieb postavených po dátume kedy vstúpi do platnosti.