Budovy na bývanie a ich časti

Aktualizácia normy STN 73 4301 od 1.2. 2021 priniesla do stavebníctva dôležité zmeny a doplnenia. Cieľom článku je poskytnúť čitateľom jasný a komplexný prehľad o tom, čo je v súčasnosti legislatívne a normatívne platné, najmä v kontexte nedávnych zmien a aktualizácií.

Ohľadom platných predpisov je nutné uviesť, že „nový stavebný“ zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe mal nadobudnúť platnosť až 1.4.2025. Avšak do platnosti vstúpi od 1.4.2024 zákon 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní. Tejto téme sa podrobnejsie venuje zaujímavý článok o zmene stavebných predpisov.

Je dôležité zdôrazniť, že v našej legislatíve existujú rôzne, alebo dokonca žiadne definície pre niektoré termíny. Pri rozdielnych definíciách je dôležité správne určiť, podľa akých právnych predpisov bude termín interpretovaný. Dôležité je tiež pripomenúť, že zákony a výhlášky majú prednosť pred normami, aj ked boli aktualizované.

Stavebný zákon rozlišuje budovy na bývanie a nebytové budovy. Budovy na bývanie majú na účely bývania vyčlenenú najmenej polovicu celkovej využiteľnej podlahovej plochy. Členíme ich na bytové, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie.

Rodinný dom

Je bytová budova určená najmä na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá môže mať najviac tri byty, dve nadzemné podlažia, podkrovie² prípadne ustúpené podlažie.¹ Sú­časťou rodinného domu môže byť aj podzemné podlažie.^1, 3

Poznámka: Nesúlad normy a zákona je podrobnejšie analyzovaný v metodickom pokyne MDaV SR.⁹

Delenie rodinných domov podľa spôsobu zástavby:¹

Izolovaný dom

Je jedno alebo dvojbytová budova, samostatne stojaca na vlastnom pozemku, pričom pri umiestnení domu na pozemok musia byť dodržané minimálne odstupy od všetkých hraníc pozemku.

Dvojdom

Vzniká združením dvoch rodinných domov (jedno alebo dvojbytových). Rodinné domy majú jednu spoločnú deliacu stenu umiestnenú na spoločnej hranici pozemku a každý z nich má samostatný prístup do domu a na vlastný pozemok.

Radový dom

Vzniká radením najmenej troch a viac rodinných domov (jedno a dvojbytových) bezprostredne vedľa seba so spoločnými stenami umiestnenými na spoločnej hranici dvoch susedných pozemkov. Zastavaná plocha každého jednotlivého rodinného domu zaberá celú šírku pozemku, pričom toto sa nemusí týkať rodinných domov v koncových polohách radovej zástavby.

Poznámka: V praxi som sa stretol s prípadom, kedy územný plán povoloval 50% zastavanosť pre átriové domy, a projektant navrhnol atrium o rozmeroch 1,5 × 1,5m aby mohol byť dom vačší. Na toto už po novom norma myslí a uvádza minimálny rozmer átria 6 × 6m, a tiež rozmer patia 4 × 4m.

Bytový dom

Je budova určená na bývanie, ktorá sa skladá minimálne zo štyroch bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Tieto byty sú prístupné so spoločného domového komunikačného priestoru. Takisto ako rodinný dom môže pozostávať z podzemného, nadzemného a ustupujúceho podlažia príp. podkrovia.^1, 2

Zároveň sa podľa zákona⁶ jedná o budovu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie. Zákon ešte popisuje vlastníctvo, čo pre potreby projektovania nie sú z hľadiska návrhu projektu dôležité.

Podlažie

Je časť budovy, ktorá je vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi deliacimi konštrukciami.^{1, 3} Podobne je definované aj v zákone⁴ o miestnych daniach.

Podzemné podlažie

Je každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády pôvodným terénom je viac ako 50% z celkovej plochy fasády. Uvažovaná plocha fasády je vymedzená konštrukčnou výškou a zastavanej plochy predmetného podlažia.¹

Výpočet podzemného podlažia:

A_O > 0.5 x A_F

a referenčnú plochu A_F vypočítame nasledovne:

A_F > O_ZP x KV

Konšktrukčná výška je podrobne vyznačená v obr.2b. Zložitejšími pripadmi výpočtu podzemného podlažia sa budeme venovať v blízkej budúcnosti.

Nadzemné podlažie

Všetky podlažia okrem podzemných sú nadzemné podlažia.¹ Zá­konom⁴ je definované ako podlažie, ktoré nemá úroveň podlahy alebo jej časť nižšie než 0,8 m pod najvyšším bodom priľahlého terénu v pásme širokom 5 m po obvode stavby. Táto definícia sa využíva pre výpočet sadzby dane. Podobná definícia nadzemného podlažia je uvedená v záväznej časti UPN BA.⁸

Ustúpené podlažie

Je to najvyššie nadzemné podlažie budovy, ktoré má zastavanú plochu menšiu ako 50% zastavanej plochy predchádzajúceho podlažia. Norma ho definuje ako vnútorný priestor určený na účelové využitie. Tento je vymedzený konštrukciou stropu a ďalšími stavebnými konštrukciami­.¹ Ustúpené podlažie sa do celkového počtu nadzemných podlaží nezahŕňa a je nutné ho uvádzať menovite.¹

Napríklad: Rodinný dom má dve nadzemné podlažia a ustupujúce podlažie.

Podkrovie a povala

Podkrovie

Je vnútorný priestor domu prístupný z posledného nadzemného podlažia vymedzený konštrukciou krovu a ďalšími stavebnými konštrukciami­.¹ Je určený na účelové využitie. Za podkrovie sa pritom považuje také podlažie, ktoré má aspoň nad tretinou podlahovej plochy šikmú konštrukciu krovu a ktorého zvislé obvodové steny nadväzujúce na šikmú strešnú, resp. stropnú konštrukciu nie sú vyššie ako polovica výšky teda bežného nadzemného podlažia domu, teda maximálne 1,3m.

Svetlá výška v podkroví môže byť v zmysle zákona³ najmenej 2,3 m, za podmienky, že budú splnené základné kritériá pre vytvorenie zdravého obytného prostredia (vetranie, preslnenie, …). Každý prípad je nutné posudzovať jednotlivo. Aj keď je normou odporúčaná svetlá výška 2,4 m.¹ Najnižšia podchodná výška pri ojedinelých prekážkach musí byť 2,1m.¹

Poznámka: Teda ak sa chcete vyhnúť prepočtom daných kritérií, odporúčam sa držať min. svetlej výšky 2,4m.

Podkrovie sa neráta do celkovej podlažnosti a tiež uvádza menovite, podobne ako ustupujúce podlažie.¹ Na­príklad: Bytový dom má štyri nadzemné podlažia a podkrovie.

Povala

Je vnútorný priestor domu vymedzený strešnou konštrukciou, ktorý je prístupný obvykle z posledného nadzemného podlažia bez účelového využitia a zväčša sa využíva ako skladovací priestor.¹

Byt

Je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností vrátane príslušenstva, ktoré vytvárajú fuknčný celok s vlastným uzatvárateľným vstupom.¹ Zároveň je určený rozhodnutím stavebného úradu na dlhodobé resp. trvalé bývanie⁶ Byt je základnou jednotkou bytových, alebo obytných časti nebytových budov.

Poznámka: Rozostavaný byt bol definovaný katastrálnym zákonom do 1.10 2018

Obytná miestnosť

Je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie.²

Obytná miestnosť musí byť dostatočne priestrenná, preslnená, prirodzene odvetraná, akusticky chránená a vykurovaná s možnosťou regulácie umožňujúcej dlhodobé bývanie.^{1, 6} Medzi tieto priestory patria obývacia izba, obývacia izba s kuchyňou a stolovaním, spálňa a hosťovská izba.

*vyplyvajúca z min. objemu (31/2,6=12m²)

Svetlá výška obytnej miestnosti je minimálne 2,6m¹ podľa normy na bývanie . Avšak podobne ako pri podkroví je možné ju v zmysle zákona za určitých podmienok znížiť na 2,4m.³

Hĺbka obytnej miestnosti jednostranne bočne osvetlenej musí byť maximálne 6m.

Obyvacia izba s kuchyňou a stolovaním (obytná kuchyňa)

Pojem obytná kuchyňa bol nahradený pojmom obývacia izba s kuchyňou a stolovaním. Kuchyňa je súčasťou miestnosti obývacej izby so stolovaním. Minimálna plocha obývacej izby s kuchyňou a stolovaním 20m². V prípade samostatnej kuchyne bez stolovania je minimálna plocha kuchyne 8m².

Okno v kuchyni

Priestor na varenie v rodinnom dome, ktorý je riešený ako súčasť obývacej izby je možné priamo osvetlit' a priamo vetrat' okenným otvorom umiestnením medzi úrovňou pracovnej dosky a spodnou úrovňou horných skriniek kuchynskej linky pri dodržaní minimálneho odstupu 2m od hranice susedných pozemkov.¹

Príslušenstvo bytu

Príslušenstvom bytu^{1, 2} sú vedľajšie miestnosti, ktoré plnia komunikačné, obslužno-servisné fukkncie slúžia na osobnú hygienu. V zmysle občianskeho zákonníka¹ možeme rozdeliť príslušenstvo na vedľajšie miestnosti a priestory. Vedľajšie miestnosti sú súčasťou bytu pod spoločným uzavretím. Vedľajšie priestory sa nachádzajú mimo bytu. 

Napríklad: kuchyňa, kúpeľňa, záchod, predsieň, komora, chodba, a pod.

Poznámka: Napríklad pivničná kobka (veďlajší priestor), je príslušenstvom bytu, resp. vedľajším priestorom, iba ak je to jednoznačne definované v titule nadobudnutia (nap. kúpna zmluva, dedičské konanie, darovacia zmluva, a iné.). Príslušenstvo bytu sa započítava do podlahovej plochy bytu.

Poznámka: Pivničné kobky je možné skolaudovať aj ako nebytové priestory, čo v prípade potreby výrazne zjednodušuje ich následný predaj.

Je možné predať kobku, ktorá je príslušenstvom bytu? Áno, je to možné, avšak len vlastníkovi z toho istého bytového domu.

Balkóny, lodžie a terasy

Sú doplnkové vonkajšie priestory. Podľa zákona⁶ sú spoločnými časťami bytového domu. Tieto nie je možné tieto vlastniť (nezapisujú sa do listu vlastníctva), je možné ich výlučne užívať. Nie sú príslušenstvom bytu. Výnimku tvoria terasy, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Pojem terasa nie je v platnej legislatíve definovaný.

Poznámka: Tieto priestory je možné opraviť v prípade poruchy z fondu opráv.

Nebytové priestory

Nebytový priestor^1,6 je miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, resp. trvalé alebo dlhodobé bývanie. Spravidla nespĺňajú normové požiadavky na dlhodobé bývanie, pripadne developery nimi optimalizujú parkovania alebo súlad s územným plánom.
Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu, spoločné časti a zariadenia domu. Nebytové priestory sú: apartmány, ateliéry, štúdia, kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže a pod.

Poznámka: Garážové stojisko v garáži nie je samostatným nebytovým priestorom. Kupujete podiel celkového nebytového priestoru garáže.

Apartmán

Pojem apartmán bol definovaný vo vyhláške,⁶ ktorej účinnosť skončila 18.2.2021. Momentálne platná legislatívá definíciu pojmu apartmán nepozná. Vyhláška tento pojem označovala ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie.

Štúdio

Štúdio⁵ je izba, ktorej súčasťou je kuchynský kút a hygienické zariadenie. Podobne ako apartmán je určené na krátkodobé ubytovanie.

Nedefinované termíny

Medzi pojmy, ktoré nie sú jasne prípadne vôbec definované platnými predpismi, patria:
apartmán, terasa, novostavba, hrubá stavba, polyfunkčný dom, ateliér a iné.

Poznámka:

Dodržanie slovenských technických noriem alebo technických informácií je vo všeobecnosti na báze dobrovoľnosti (§ 3 ods. 10 zákona č. 60/2018 Z. z.), no je dôležité pripomenúť, že existujú vyhlášky, ktoré určujú niektoré časti noriem ako záväzné!

Stavebný zákon a jeho platnosť

Ohľadom platných predpisov je nutné uviesť, že „nový stavebný“ zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe by mal nadobudnúť platnosť až 1.4.2025. Avšak do platnosti vstúpi od 1.4.2024 zákon 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní. Tejto téme sa podrobnejsie venuje článok o zmene stavebných predpisov.

---

Použitá literatúra:

1. STN 73 4301:2021 Budovy na bývanie
2. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)
3. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie
4. Zákon č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov
5. Vyhláška č. 277/2008 Z.z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried
6. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
7. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
8. Územný plán hlavného mesta SR Bratislavy – Zmeny a doplnky 08
9. Metodický pokyn MDaV SR pre stavebné úrady, okresné úrady v sídle kraja a Slovenskú stavebnú inšpekciu k Slovenskej technickej norme STN 734301 – Bytové budovy z 02/2021